Hồ sơ và thủ tục mua nhà ở xã hội như thế nào ?

1.1 Về Hồ sơ và thủ tục mua nhà ở xã hội
Căn cứ theo quy định tại điều 22 nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định đối tượng có nhu cầu mua nhà ở xã hội cần phải chuẩn bị đầy đủ các thủ tục – hồ sơ mua nhà ở xã hội cho chủ đầu tư để họ xét duyệt. Sau đó, chủ đầu tư sẽ có trách nhiệm gửi danh sách các đối tượng dự kiến được giải quyết mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo thứ tự ưu tiên về sở Xây dựng địa phương nơi có dự án để kiểm tra nhằm tránh tình trạng người được mua, thuê, hay thuê mua nhà ở xã hội được hỗ trợ nhiều lần.

Như vậy, để mua nhà ở xã hội bạn cần chuẩn bị những giấy tờ hợp pháp sau:

a. Đối với hồ sơ chung:

– Đơn đăng ký mua nhà ở xã hội ( theo mẫu).

– Chứng minh thư nhân dân ( 3 bản chứng thực).

– Đăng ký hộ khẩu hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân ( 3 bản chứng thực).

– Ảnh các thành viên trong gia đình( ảnh 3×4, mỗi thành viên 3 ảnh).

Ngoài ra nếu bạn có các loại giấy tờ ưu tiên khác thì có thể nộp kèm trong hồ sơ.

b. Đối với hồ sơ minh chứng về đối tượng và thực trạng nhà ở

Bạn cần phải có giấy xác nhận đối tượng và thực trạng nhà ở. Việc xin xác nhận đối tượng và thực trạng nhà ở cần được thực hiện như sau:

– Đối tượng thuộc người có công với cách mạng phải có giấy tờ minh chứng về đối tượng theo quy định của pháp luật, xác nhận về thực trạng nhà ở hiện nay và chưa nhận được sự hỗ trợ nhà ở của nhà nước do UBND cấp xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú cấp.

– Các đối tượng thuộc diện 4,5,6,7 của điều 49 luật nhà ở cần phải có giấy xác nhận của cơ quan, tổ chức nơi làm việc về đối tượng cũng như thực trạng nhà ở hiện tại.

– Đối tượng thuộc diện 8 điều 49 luật nhà ở phải có giấy xác nhận đã trả lại nhà ở công vụ do cơ quan quản lý công vụ cấp.

– Đối tượng thuộc diện 9 Điều 49 của Luật Nhà ở thì phải có xác nhận của cơ sở đào tạo nơi đối tượng đang học tập;

– Đối tượng thuộc diện 10 Điều 49 của Luật Nhà ở thì phải có bản sao có chứng thực chứng minh người đó có tên trong danh sách thu hồi đất ở, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của cơ quan có thẩm quyền, kèm theo giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi người có nhà, đất bị thu hồi về việc chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở tái định cư.

c. Đối với hồ sơ minh chứng về điều kiện cư trú

Những đối tượng đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội có đăng ký hộ khẩu thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội cần phải có bản sao có chứng thực hộ khẩu thường trú hoặc giấy đăng ký hộ khẩu tập thể tại địa phương đó.

Những đối tượng đăng ký mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội không có hộ khẩu thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội cần phải có bản sao chứng thực về giấy đăng ký tạm trú, hợp đồng lao động có thời hạn một năm trở lên tính đến thời điểm nộp đơn hoặc hợp đồng không xác định thời hạn và giấy xác nhận về việc có đóng bảo hiểm xã hội của cơ quan bảo hiểm tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Riêng trường hợp các đối tượng làm việc cho chi nhánh hoặc văn phòng đại diện tỉnh, thành phố nơi có nhà ở xã hội mà đóng bảo hiểm tại địa phương nơi đặt trụ sở chính thì bắt buộc cần phải có giấy xác nhận của cơ quan, đơn vị đặt trụ sở chính về việc đóng bảo hiểm.

d. Đối với hồ sơ chứng minh về thu nhập

Trước hết các với các đối tượng thuộc khoản 4 của điều 49 luật nhà ở cần kê khai về mức thu nhập của bản thân và chịu trách nhiệm về thông tin tự kê khai. Các đối tượng quy định tại khoản 5,6,7 của điều 49 của Luật nhà ở cần phải xác nhận của cơ quan, đơn vị đang làm việc về mức thu nhập thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập.

1.2 Về trình tự, thủ tục mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội
Chủ đầu tư cung cấp đầy đủ các thông tin về dự án và được công bố công khai trên công thông tin điện tử của Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án. Dự án xuất hiện ít nhất 1 lần tại cơ quan báo chí ngôn luận của chính quyền địa phương và sàn giao dịch bất động sản của chủ đầu tư.

Chủ đầu tư báo cáo bằng văn bản về tổng số căn hộ sẽ bán, cho thuê, cho thuê mua, thời điểm bắt đầu bán, cho thuê, cho thuê mua để sở xây dựng biết và kiểm tra. Thông tin này cần được thông báo công khai trên cổng thông tin điệm tử của sở xây dựng trong vòng 1 tháng kể từ thời điểm bắt đầu nhận hồ sơ, đăng ký mua, thuê mua nhà ở tại dự án.

Những đối tượng có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nộp hồ sơ cho chủ đầu tư.

Chủ đầu tư xem xét hồ sơ, lập danh sách các đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở. Trường hợp không còn quỹ nhà để giải quyết thì chủ đầu tư có trách nhiệm nêu rõ lý do, hoàn trả lại hồ sơ, khi nhận hồ sơ cần có giấy tờ biên nhận.

Chủ đầu tư gửi danh sách đối tượng dự kiến được giải quyết theo thứ tự ưu tiên về sở xây dựng để kiểm tra, loại trừ. Trong vòng 15 ngày kể từ khi nhận danh sách nếu sở xây dựng không có ý kiến gì thì chủ đầu tư thông báo cho các đối tượng mua đến để thỏa thuận, thống nhất và ký hợp đồng.

Đối tượng mua, thuê mua nhà ở xã hội và chủ đầu tư thỏa thuận việc thanh toán nhà ở trực tiếp hoặc thông qua ngân hàng.

Khi hợp đồng về mua bán và cho thuê mua nhà ở xã hội, chủ đầu tư dự án cần có trách nhiệm lập danh sách các đối tượng mua, thuê mua gửi về sở xây dựng để công bố công khai.

2. Mua, thuê mua nhà ở xã hội bao lâu thì được bán ?

Sau 05 năm kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở xã hội và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, bên thuê mua, mua nhà ở xã hội được bán nhà ở xã hội theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu mà không bị hạn chế gì.

Nếu trong thời hạn 05 năm kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở mà chủ sở hữu nhà có nhu cầu bán thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội.

Như vậy, để được chuyển nhượng tự do, người thuê mua, mua nhà ở xã hội phải chờ sau 05 năm kể từ thời điểm hoàn thành xong nghĩa vụ trả tiền thuê mua, trả tiền mua nhà ở xã hội và họ phải được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

3. Thủ tục mua nhà và lệ phí trước bạ ?

3.1 Thủ tục sang tên sổ đỏ khi mua bán đất
* Thủ tục sang tên sổ đỏ

Để sang tên sổ đỏ hai bên phải đến Văn phòng công chứng ký kết hợp đồng chuyển nhượng (hoặc hợp đồng tặng cho) quyền sử dụng đất; hai bên cần thống nhất trong hợp đồng: việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của các bên; bên nào làm hồ sơ sang tên sổ đỏ. Sau đó bạn sẽ nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

* Hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản gốc – 03 bản sao công chứng).

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên.

– Sơ đồ kỹ thuật thửa đất (nếu có).

– Chứng minh nhân dân; sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng (bản sao, công chứng).

– Các giấy tờ khác nếu được yêu cầu.

Trong trường hợp này và theo quy định tại Điều 105 Luật Đất đai 2013 thì Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn.

3.2 Lệ phí trước bạ
Lệ phí trước bạ là nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng. Điều 4 Thông tư 301/2016/TT-BTC quy định về lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5% tính theo bảng giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ. Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Như vậy, trong trường hợp này, bạn sẽ phải đóng lệ phí trước bạ và mức đóng là 0,5% tính theo bảng giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

4. Thanh toán tiền mua nhà chung cư hình thành trong tương lai ?
Khoản 3 điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định định nghĩa: Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Nhà chung cư là một loại nhà ở được đưa vào kinh doanh khá phổ biến hiện nay. Theo như thông tin bạn cung cấp thì căn chung cư mà bạn mua không phải là bất động sản có sẵn mà là bất động sản hình thành trong tương lai (tức là tại thời điểm ký hợp đồng thì chung cư chưa được xây dựng xong).

Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về Thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai như sau:

1. Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

2. Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.

Căn cứ theo quy định trên, đối với trường hợp bạn (bên mua) chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) thì phía chủ đầu tư (bên bán) không được thu quá 95% giá trị hợp đồng, giá trị còn lại sẽ được thanh toán khi bạn được sổ đỏ.

Như vậy trong trường hợp này hợp đồng đã ký của bạn với chủ đầu tư sẽ bị vô hiệu về điều khoản thanh toán (trường hợp vô hiệu từng phần theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015). Để khắc phục thì bạn và chủ đầu tư có thể thỏa thuận để sửa đổi lại hợp đồng. Nếu chủ đầu tư không đồng ý thì bạn có thể khởi kiện lên Tòa án nhân dân nơi bị đơn cư trú hoặc nơi có trụ sở làm việc của bị đơn để được giải quyết theo quy định của pháp luật.

5. Tư vấn thủ tục bán căn hộ và chi phí sang tên ?
Để thực hiện thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư này của bạn trước hết cần xác định xem căn nhà này là có phải là tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hay không, nếu là tài sản chung thì sau khi ly hôn căn nhà này thuộc về ai theo như bản án, quyết định của tòa án.

Trong trường hợp căn nhà thuộc sở hữu của bạn, trước hết, bạn cần ký kết hợp đồng mua bán/ chuyển nhượng với bên mua. Theo quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở 2014 thì:

1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.

Như vậy, sau khi ký hợp đồng thì 2 bên phải đi công chứng hoặc chứng thực hợp đồng này. Sau đó bạn cần phải đi nộp thuế thu nhập cá nhân, bên mua đi nộp phí trước bạ ( nếu có thỏa thuận là bên mua nộp phí trước bạ). Trong đó:

– Mức thu lệ phí trước bạ là 0.5% giá trị hợp đồng.

– Mức thu thuế thu nhập cá nhân là 2% giá trị hợp đồng.

Nhận được biên lai đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì mới có thể làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên mua.

6. Mua chung cư trả góp cho người nước ngoài tại Việt Nam ?
Điều 159 Luật Nhà ở 2014 quy định như sau:

1. Đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

a) Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

b) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);

c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây:

a) Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

b) Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.

Căn cứ theo quy định trên thì người yêu của bạn có thể mua chung cư ở Việt Nam, tuy nhiên khi thực hiện giao dịch mua bán, anh ấy phải xuất trình được hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và cơ quan Đại diện của Tổ chức quốc tế tại Việt Nam.

Để tránh các rủi ro có thể mắc phải thì cần xác định người ký hợp đồng mua bán là chủ đầu tư hoặc người đại diện có thẩm quyền ( giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư phải có ngành nghề kinh doanh bất động sản, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê đất, có Giấy phép xây dựng và giấy tờ xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Hợp đồng cần được công chứng, chứng thực, trong hợp đồng xác định rõ thông tin của các bên, đặc điểm của căn hộ, quyền và nghĩa vụ các bên, thời hạn thanh toán, phương thức thanh toán, thời điểm bàn giao nhà và cấp sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở).
Xem thêm thông tin về nhà ở xã hội tại trang: dangkynhaoxahoi.com
Link bài viết: https://dangkynhaoxahoi.com/index.php/ho-so-va-thu-tuc/